Labels

Showing posts with label Kiến Thức - Pháp Lý BĐS. Show all posts
Showing posts with label Kiến Thức - Pháp Lý BĐS. Show all posts

Kinh nghiệm mua đất thổ cư để ở hay kinh doanh đều thuận lợi

 Chỉ vì thiếu kinh nghiệm mua đất thổ cư mà nhiều người mua nhầm phải đất vướng quy hoạch, tranh chấp, không đảm bảo pháp lý… Vậy làm thế nào để mua được một mảnh đất đẹp, ưng ý?

Link:  Mua Bán - Ký gửi - Đất tại Bà Rịa Vũng Tàu

Đất đai là tài sản có giá trị lớn nên việc trau dồi kinh nghiệm mua đất thổ cư để tránh những rủi ro không đáng có là rất quan trọng. Người mua thay vì nóng vội thì hãy dành thời gian để tìm hiểu tình hình thị trường và chọn lựa những vị trí cụ thể. Những lưu ý dưới đây sẽ giúp người mua đất tránh được những rắc rối, hạn chế phát sinh những khoản không cần thiết sau này.

Tìm hiểu thông tin về khu đất

Kinh nghiệm mua đất thổ cư là luôn phải tìm hiểu thật kỹ khu đất mình sắp mua thuộc diện như thế nào, giao thông có thuận tiện không, dân sinh có tốt không, các tiện ích xung quanh ra sao… Một mảnh đất gần chợ, trường học, bệnh viện… thì cuộc sống ở đó sẽ rất thuận tiện.

Bên cạnh đó, cần kiểm tra xem đất có thuộc trường hợp giải tỏa, nằm trong diện quy hoạch hay gần đó có dự án nào không. Người mua có thể biết được những thông tin này khi tra cứu hồ sơ địa chính Sở Tài nguyên và môi trường.

Đất phải có sổ đỏ

Sau khi đã biết chắc đất không vướng quy hoạch thì cần yêu cầu xem sổ đỏ của mảnh đất vì đây là yếu tố quyết định tính pháp lý của mảnh đất. Các chuyên gia bất động sản luôn ưu tiên những mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có như vậy mới tránh được những tranh chấp không đáng có và dễ dàng hơn trong việc nhận đền bù nếu Nhà nước thu hồi đất. Với đất thổ cư đã có sổ đỏ nhưng là sổ chung thì người mua cần nhờ luật sư tư vấn cụ thể bởi thủ tục tách thửa, lập sổ riêng có thể gặp rắc rối khó lường, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

Vị thế và diện tích đất

Dù mua đất để ở hay để làm ăn thì cũng cần coi trọng vấn đề vị thế của mảnh đất. Những mảnh đất nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, không bị cây lớn hay cột điện án ngữ trước mặt tiền, không bị đường đâm thẳng vào khu đất… được coi là tốt về phong thủy.

Về diện tích đất thì căn cứ vào số lượng thành viên và điều kiện tài chính nhưng nên ưu tiên lựa chọn mảnh đất có chiều rộng bằng khoảng 2/3 chiều dài (chiều sâu) vì sẽ dễ bố trí ngôi nhà đẹp hơn.

Hướng đất

Ông bà ta có câu: “Lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam” để nói về kinh nghiệm chọn đất, xây nhà. Bởi lẽ, hướng Nam hay Đông Nam là 2 hướng lợi dụng được nguồn sáng mặt trời, giữ được không khí ấm áp vào mùa đông, mát mẻ vào mùa hè. Tuy nhiên, trên thực tế, không dễ gì lựa chọn được một mảnh đất hướng chính Nam hay Đông Nam, do vậy người mua có thể chọn những mảnh đất hơi lệch hướng một chút cũng không có trở ngại gì.

Môi trường sống

Nếu mảnh đất trước đó là nhà tù, nghĩa trang hay bãi rác thì cần cân nhắc kỹ trước mua xuống tiền còn nếu là đất thổ cư lâu đời, đất nông trại hay đất mới khai khẩn thì rất tốt. Khu đất nằm trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng, hè thoáng… luôn thu hút người mua.

Địa chất mảnh đất

Địa chất đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc xây nhà sau này nên cần được kiểm tra kỹ lưỡng. Thông thường, những khu đất trước đây là ao hồ được lấp lại thì địa chất nền đất rất yếu có thể gây tốn kém về chi phí gia cố nền đất trong quá trình xây dựng.

Bên cạnh đó, cần tránh những mảnh đất nằm trên hệ thống nước thải của cả khu, đặc biệt là nhà tập thể cũ ngày xưa. Vấn đề này ít được người mua để tâm nhưng lại ảnh hưởng đến phong thủy và gây khó khăn cho quá trình xây nhà sau này.

Lối đi vào không có tranh chấp

Tranh chấp lối đi là vấn đề nhức nhối và thường xuyên xảy ra. Trên thực tế, tại các đô thị lớn, nơi mỗi mét vuông đất đều có giá trị rất lớn thì việc tranh chấp lối đi chung lại diễn ra gay gắt hơn. Nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán đất. Nếu người mua không để ý và tìm hiểu kỹ mà nhanh chóng quyết định mua thì có thể gặp phải tình huống dở khóc dở cười sau này.

Lưu ý về hợp đồng mua bán

Cuối cùng, khi mua đất thổ cư, cần thận trọng trong việc lập và ký hợp đồng mua bán. Trong hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ, bố mẹ, con cái, anh chị em (những người có tên trong sổ hộ khẩu) để tránh những tranh chấp về tài sản sau này. Với trường hợp đất đai là tài sản thừa kế thì những người đồng thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Sau khi hoàn thiện hợp đồng, người mua nên công chứng văn bản để đảm bảo tính pháp lý tối đa. Nếu không am hiểu về luật và có ít kinh nghiệm mua đất thổ cư, người mua nên nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng để kịp thời phát hiện ra những điểm bất hợp lý.

Nguồn: batdongsan.com.vn - Khánh An (tổng hợp)

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở: Điều kiện, thủ tục và hồ sơ

Nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là rất lớn bởi đất ở mới có thể xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống. Vậy pháp luật quy định như thế nào về điều kiện, thủ tục và hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Link:  Mua Bán - Ký gửi - Đất tại Bà Rịa Vũng Tàu

Điểm d, e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, muốn chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở thì phải xin phép và nhận được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định cho hoặc không cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức;

- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất mang hồ sơ đến nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết. Cơ quan này có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đồng thời thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3. Nộp tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất có trách nhiệm nộp 50% số tiền sử dụng đất theo thông báo trong vòng 30 ngày.

Số tiền sử dụng đất còn lại phải được nộp trong vòng 60 ngày kể từ ngày có Thông báo.

Nếu quá thời hạn trên mà người sử dụng đất vẫn chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp được ghi nợ.

Bước 4. Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tại Phòng tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ ban đầu.

Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày tính (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) hoặc không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Nguồn: Batdongsan.com.vn - Khánh An (tổng hợp)

Quy hoạch treo là gì? Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?

Nhiều dự án treo không được thực hiện gây lãng phí giá trị quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến kế hoạch, định hướng phát triển kinh tế của người dân. Vậy, người dân có được xây nhà trên đất quy hoạch treo không?
Link:  Mua Bán - Ký gửi - giải đáp pháp lý - Đất tại Bà Rịa Vũng Tàu

Quy hoạch treo là gì?

Hiện chưa có định nghĩa chính xác về quy hoạch treo trong luật quy hoạch hiện hành. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, đã công bố nhưng không thực hiện.
Tùy theo loại quy hoạch hoặc nội dung sử dụng đất mà đất quy hoạch thuộc diện treo sẽ được phân chia thành:
  • Quy hoạch về phát triển kinh tế và xã hội;
  • Quy hoạch về xây dựng điểm dân cư ở nông thôn;
  • Quy hoạch về sử dụng đất;
  • Quy hoạch chi tiết về xây dựng đô thị;
  • Quy hoạch chung về xây dựng đô thị;
  • Quy hoạch ngành: y tế, du lịch, thương mại, thể thao, công nghiệp, nông nghiệp…
  • Quy hoạch về giao thông và thuỷ lợi.

Dự án treo là gì?

Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các quy hoạch sử dụng đất đã duyệt. Tuy nhiên, khi các dự án đã được giao đất trong kế hoạch quy hoạch mà triển khai qua loa, chậm tiến độ hay không triển khai thì dự án đó được gọi là “dự án treo”.

Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đường sắt...
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế từng địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân trong trường hợp có quy hoạch cần thu hồi đất.

Kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương. Kế hoạch sử dụng đất có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp.
Có nên mua đất thuộc dự án treo?
Khoản 2 Điều 29 Bộ Luật đất đai năm 2003 quy định, người mua hoàn toàn có quyền thực hiện chuyển nhượng bình thường lô đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định về thu hồi. Tuy nhiên, lô đất đó phải đáp ứng các điều kiện được quy định ở Điều 91 của Bộ luật Nhà ở năm 2005 đầy đủ.
Trên thực tế, người mua gặp khá nhiều rủi ro khi mua đất nằm trong dự án treo. Vì thế, hãy tìm hiểu kỹ càng xem lô đất đó có quyết định thu hồi hay không. Nếu đất vướng quy hoạch lại có quyết định thu hồi thì người mua có thể bị mất trắng mà không nhận được đền bù.

Hậu quả của dự án treo

Những dự án treo, quy hoạch treo gây ảnh hưởng đến nền kinh tế, đời sống nhân dân và kế hoạch mà chính quyền địa phương tạo lập, cụ thể:
- Gây lãng phí tài nguyên đất;
- Làm chậm tốc độ, tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;
- Không bắt kịp sự phát triển của cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật;
- Làm thiếu hụt hạ tầng công cộng như bệnh viện, trường học… gây đảo lộn các vấn đề xã hội;
- Làm đảo lộn kế hoạch và định hướng dài hạn của người dân. Tại những khu vực có quy hoạch treo, cuộc sống của người dân thường bị thiếu thốn về cơ sở vật chất.
Những điều cần biết về quy hoạch treo

Thời hạn quy hoạch treo bao lâu thì bỏ?

Luật Đất đai nước ta không nêu rõ về việc dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Như vậy, các dự án, quy hoạch treo sẽ bị hủy nếu sau 3 năm không thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt.

Đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ?

Theo Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019 quy định, trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Do vậy, đối với đất dính quy hoạch treo thì chỉ có thể làm sổ đỏ nếu có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Khi đó, người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp dự án treo không được công bố hủy bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi.

Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?

Việc sửa chữa, cải tạo hay xây mới nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch được quy định tại Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014. Theo đó, công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây mới và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2021, quy định trên được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
- Với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.
- Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

Bồi thường quy hoạch treo

Việc đền bù, bồi thường thiệt hại cho công trình, nhà ở… phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng công trình, nhà ở đó trên đất quy hoạch như sau
Trường hợp 1: Tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.
Trường hợp 2: Tài sản trên đất đã có quy hoạch, đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.
Thực trạng dự án treo, quy hoạch treo kéo dài hàng năm trời gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân nhưng hiện vẫn chưa có quy định đền bù, bồi thường cụ thể.
Nguồn : Batdongsan.com.vn - Khánh An (tổng hợp)
 

Có thể ủy quyền cho em ruột làm thủ tục sang tên sổ đỏ?

Bố mẹ của ông Nguyễn Quốc Lộc đã mất từ năm 2007, không để lại di chúc. Năm 2014, 5 anh em ông họp, lập biên bản thống nhất chia đều di sản là quyền sử dụng đất do bố mẹ để lại. Nay 5 anh em ông muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Ông Lộc ở xa và do ảnh hưởng dịch COVID-19 nên không thể về quê làm thủ tục. Ông đã ủy quyền cho em ruột thực hiện thủ tục này. Ông Lộc hỏi giấy ủy quyền đó có cần phải chứng thực của chính quyền địa phương không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề ông Lộc hỏi như sau:

Trường hợp người có tài sản để lại khi chết mà không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp... thì được áp dụng thừa kế theo pháp luật.

Tại Điểm a Khoản 1 và Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự quy định, hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Những người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo thủ tục quy định tại Điều 57 Luật Công chứng.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

 Ảnh minh họa

Theo quy định tại Điểm d Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (tình trạng còn hiệu lực), thủ tục chứng thực chữ ký cũng được áp dụng đối với trường hợp chứng thực giấy ủy quyền, khi hành vi ủy quyền đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Không có thù lao; không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền; không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Theo Khoản 3 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 3/3/2020 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, thì việc ủy quyền cho người khác tham gia phân chia, định đoạt quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền. Các bên phải xác lập hợp đồng ủy quyền và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền theo quy định pháp luật.

Trường hợp ông Nguyễn Quốc Lộc, bố mẹ của ông đều đã chết từ năm 2007, khi chết không để lại di chúc. Năm 2014, năm anh em ruột ông đã họp, lập biên bản họp gia đình thống nhất chia đều di sản là quyền sử dụng đất của bố mẹ để lại. Nhưng theo quy định thì việc thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản phải được lập thành văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Do ở xa quê, trong hoàn cảnh dịch bệnh Covid-19, phải cách ly, giãn cách xã hội, hạn chế đi lại nên ông Lộc không thể về quê trực tiếp tham gia thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đối với phần di sản mà ông được nhận, thì ông có thể  ủy quyền cho người khác đại diện, nhân danh ông thực hiện những giao dịch đó.


Ảnh minh họa

Tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự quy định, một cá nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó.

Theo luật sư, việc ủy quyền cho một người em ruột đại diện, nhân danh ông Lộc để thỏa thuận phân chia di sản với chính người em ruột này cùng những người thừa kế khác là không phù hợp quy định tại Khoản 3 Điều 141 Bộ Luật Dân sự. Ông Lộc cần lựa chọn người khác không phải là một trong những người thừa kế, ủy quyền cho họ đại diện, nhân danh ông tham gia thỏa thuận phân chia di sản.

(Sau khi đã thỏa thuận phân chia di sản thừa kế do người khác không phải là một trong những người thừa kế đại diện, ông Lộc có thể ủy quyền cho người em ruột nhân danh ông Lộc giao dịch với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục hành chính đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ông Lộc nhận thừa kế, bởi giao dịch này của đại diện theo ủy quyền không thuộc trường hợp hạn chế nêu tại Khoản 3 Điều 141 Bộ Luật Dân sự).

Căn cứ Điểm d Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP, việc ủy quyền cho người khác tham gia phân chia, định đoạt quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được UBND chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền.

Ông Lộc và người được ủy quyền cần phải xác lập hợp đồng ủy quyền, thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

Nguồn: Chinhphu.vn

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT.

 
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT.

Kính chào admin ! Hiện tôi đang có một khoản tiền gửi tiết kiệm. Thời gian tới, vợ chồng cháu cả nhà tôi muốn ra ở riêng vì vậy tôi muốn mua một ngôi nhà ở và một khu đất vườn ở Thị Trấn Đất Đỏ BR-VT. Hiện tại, thì tôi đã tìm được chỗ ưng ý. Tôi không nắm được các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, mua bán nhà đất. Vì vậy, tôi muốn nhờ admin tư vấn vấn về vấn đề này.
Trả lời:
Cảm ơn bạn, đã gửi câu hỏi tới diễn đàn . Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Sau khi nghiên cứu câu hỏi của bạn, Nhân viên pháp lý xin tư vấn tới bạn các vấn đề pháp lý để bạn có thể đảm bảo tốt nhất quyền của mình khi tham gia các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý về điều kiện thực hiện các quyền đối với người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Theo Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

2. Các giao dịch phổ biến hiện nay liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

2.1. Mua bán, Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;

2.2. Mua bán, Chuyển nhượng Nhà đất riêng lẻ (Bán cả đất và nhà trên đất);

2.3. Mua bán Căn hộ chung cư;

2.4. Mua bán Căn hộ tập thể;

2.5. Mua bán Biệt thự, liền kề;

2.6. Mua bán, Chuyển nhượng đất Nông nghiệp (Đã được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

3. Quy trình Mua bán, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là mua bán, chuyển nhượng nhà đất)

3.1. Bên mua và bên bán thỏa thuận, thống nhất giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất;

3.2. Ký hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc không công chứng đều hợp pháp);

3.3. Bên mua, bên bán chuẩn bị đầy đủ Hồ sơ, giấy tờ để làm thủ tục Công chứng. Thành phần Hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính) (Sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”).

- Chứng minh nhân dân (Thẻ căn cước công dân), Sổ hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên bán (Trường hợp bên bán đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; trường hợp tài sản sở hữu chung của hai vợ chồng mà một người muốn bán phải có văn bản ủy quyền của người còn lại) (bản chính).

Chứng minh nhân dân (Thẻ căn cước công dân), Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên mua (Trường hợp bên mua đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);

3.4. Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh và làm thủ tục Công chứng Hợp đồng Mua bán, Chuyển nhượng nhà đất. Thủ tục công chứng cụ thể như sau:

- Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

- Bên mua, bên bán xuất trình toàn bộ Hồ sơ giấy tờ (bản chính) cho Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước;

- Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước sẽ kiểm tra Hồ sơ và Soạn thảo Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;

- Người mua, người bán đọc và ký Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng do Văn phòng Công chứng tư hoặc Phòng công chứng nhà nước soạn thảo;

Văn phòng Công chứng tư hoặc Phòng công chứng nhà nước đối chiếu, kiểm tra chữ ký, vân tay của người ký hợp đồng;

Công chứng viên hoặc Trưởng phòng công chứng ký và đóng dấu vào Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng Nhà đất.

3.5. Người mua tiến hành thủ tục kê khai, đăng ký sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (người dân vẫn hay quen gọi là sang tên sổ đỏ, sổ hồng) nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trưởng Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có tài sản được giao dịch. Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận bản chính và 02 giấy chứng nhận bản sao;

- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng (02 bản chính);

- CMND hoặc Căn cước công dân của từng người bên mua, bên bán (mỗi người 02 bản sao);

- Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán (02 bản sao);

- Đăng ký kết hôn của bên mua (02 bản sao);

- Đăng ký kết hôn của bên bán (02 bản sao);

- Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc Giấy xác nhận đã đóng thuế đất phi nông nghiệp đối với nhà đất đang mua bán;

Bộ hồ sơ theo mẫu lấy ở Văn phòng đăng ký đất đai - STNMT, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.

- Đơn đăng ký biến động 02 bản;

- Tờ khai lệ phí trước bạ 02 bản;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 02 bản;

- Tờ khai thuế phi nông nghiệp 02 bản (trường hợp chưa đóng thuế, nộp tờ khai tại UBND xã phường nơi có tài sản);

- Sơ đồ vị trí thửa đất 01 bản;

- Bìa Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (là tờ bìa kê khai đầu mục Hồ sơ sẽ nộp vào bộ phận một cửa khi sang tên giấy chứng nhận).

- Trường hợp ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền đi nộp hồ sơ thì phải kèm theo giấy ủy quyền 01 bản chính.

3.5. Sau khi kê khai và chuẩn bị hoàn thiện các giấy tờ nêu trên người mua hoặc người bán hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận 01 cửa của Văn phòng đăng ký đất đai - STNMT, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Cán bộ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ trường hợp đầy đủ thì xuất giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (thời gian giải quyết hồ sơ theo luật định 13 ngày không kể ngày thứ bảy, chủ nhật và các ngày lễ).

3.6. Đến ngày hẹn trong giấy hẹn Người mua, người bán hoặc người đại diện theo ủy quyền lấy thông báo thuế tại Chi cục thuế nơi có tài sản, nộp thuế tại ngân hàng ghi trong thông báo thuế và nhận kết quả Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới đứng tên bên mua tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi tiếp nhận hồ sơ ban đầu.

4. Về Lệ phí, Thuế mà người dân phải nộp khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4.1. Phí Công chứng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:

Căn cứ để tính phí công chứng:

Trường hợp 1: Mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất

Căn cứ để tính phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ để tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất:

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu (đồng/trường hợp)

1. Dưới 50 triệu đồng.

50 nghìn.

2. Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

100 nghìn.

3. Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

4. Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng.

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

5. Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng.

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.

6. Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng.

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.

7. Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng.

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8. Trên 100 tỷ đồng.

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

* Chú ý: Trường hợp giá bán đất mà thấp hơn so với giá Nhà nước quy định thì giá trị để tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng x giá đất Nhà nước quy định.

4.2. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.

Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.

*Ghi chú: 02 trường hợp được miễn thuế

Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những trường hợp sau, khi mua bán đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

- Sang tên Giấy chứng nhận trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; anh chị em ruột với nhau…

- Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trong thực tiễn, để có lợi người dân thường khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Tuy nhiên, trường hợp này có nhiều rủi ro có thể bị xử lý theo quy định pháp luật nếu có hành vi trốn thuế, còn không người dân vẫn phải nộp thuế theo khung giá, bảng giá của nhà nước quy định cho từng địa phương cụ thể.

4.3. Lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ.

Trong đó:

- Mức thu lệ phí trước bạ với Nhà, đất mức thu là 0,5%.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ (0.15% giá trị tài sản chuyển nhượng), lệ phí cấp Sổ đỏ…những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng tỉnh quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC).

Lưu ý:

Trong trường hợp người nhận chuyển nhượng gặp những vấn đề ngoài những vấn đề nêu trên xin liên hệ nhân viên pháp lý : 0945687557. để được hỗ trợ nhanh nhất

Written by Hoàng Quốc Thuận
Call hoặc ib zalo: 0349591564 để được tư vấn mua bán, thủ tục BĐS Nhà Đất tại Bà Rịa Vũng Tàu.